15 de octubre de 2026
El 6 de octubre de 2026 el Gobierno español aprobó dos nuevos reales decretos-leyes en materia de vivienda: el Real Decreto-ley 28/2026 y el Real Decreto-ley 29/2026. Ambos se publicaron en el BOE el 7 de octubre. Las disposiciones refuerzan la protección de los arrendatarios, pero también modifican la seguridad jurídica y la planificación económica de los arrendadores.
Para los propietarios nacionales y extranjeros es especialmente importante saber durante cuánto tiempo pueden prolongarse los arrendamientos de vivienda habitual, qué preavisos deben respetarse y en qué situaciones puede surgir una obligación de indemnizar.
Precisión sobre la vigencia: el RDL 29/2026 entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026. La entrada en vigor prevista del RDL 28/2026 es el 15 de noviembre de 2026. A la fecha de este análisis (15 de octubre de 2026), no puede darse por confirmada su convalidación parlamentaria definitiva; debe tenerse presente una eventual modificación de la situación normativa.
1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años
El RDL 29/2026 permite que los arrendatarios de determinados contratos vigentes de vivienda habitual soliciten una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales. La norma exige, entre otros requisitos, que el contrato se encuentre en las situaciones previstas legalmente y que el arrendatario esté al corriente de la renta, también durante los ocho meses anteriores.
La prórroga no es automática para todos los contratos ni carece de excepciones. Deben examinarse los supuestos excluidos y la situación jurídica concreta. No obstante, puede afectar sustancialmente a propietarios que tenían prevista la venta o la recuperación de la vivienda para uso propio.
2. Nuevos preavisos y prolongación de la vinculación contractual
El RDL 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Una vez cumplida la duración mínima legal, pueden resultar aplicables, bajo los requisitos previstos y si no se comunica válidamente la no renovación, prórrogas de cinco años para arrendadores personas físicas o de siete años para personas jurídicas.
Asimismo, el plazo ordinario de preaviso del arrendador se amplía, como regla general, de cuatro a seis meses. Las disposiciones transitorias preservan determinadas notificaciones ya realizadas y regulan los contratos próximos a su vencimiento.
La consecuencia práctica es clara: un error en el cómputo o en la comunicación del plazo puede dar lugar a una vinculación contractual mucho más prolongada de la prevista.
3. ¿Indemnización incluso cuando no se renueva legalmente el contrato?
Una de las medidas de mayor trascendencia es la indemnización prevista en el nuevo artículo 10 LAU para determinados casos en los que el arrendador comunica válidamente la no renovación. El importe se calcula por el mayor de dos parámetros: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia. La referencia ordinaria es el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de precios de alquiler; si no se dispone de él, se toma la renta contractual vigente.
Ejemplo: con una base mensual de 1.500 euros y ocho años de residencia, doce mensualidades representan 18.000 euros, frente a 12.000 euros por los ocho años. De concurrir todas las condiciones legales, prevalecería el importe de 18.000 euros. Con quince años de residencia y la misma base, la cifra ilustrativa sería de 22.500 euros.
La ley prevé excepciones relevantes, entre ellas determinados supuestos de necesidad efectiva de la vivienda por el propietario. Otras circunstancias pueden excluir o diferir la indemnización. No procede afirmar que esta sea exigible sin examinar todos los requisitos del caso.
La cuestión de fondo es si resulta proporcionado imponer un coste de esta magnitud a quien ejercita legalmente su derecho a no continuar la relación contractual.
4. Restricciones a la actualización de las rentas
El RDL 29/2026 establece restricciones para determinadas actualizaciones de las rentas de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2027. Según los requisitos legales, el incremento puede quedar limitado al dos por ciento o resultar excluido cuando se superen determinados valores de referencia.
La aplicación depende de las condiciones del contrato, del régimen normativo correspondiente y, en su caso, del sistema estatal de referencia. No es correcto extender indiscriminadamente la misma conclusión a cualquier arrendamiento.
5. La garantía de la propiedad privada y sus límites constitucionales
El artículo 33 de la Constitución reconoce la propiedad privada, mientras que el artículo 47 encomienda a los poderes públicos promover el acceso a una vivienda digna y adecuada. Ambas previsiones exigen ponderación y equilibrio.
La intervención pública en contratos existentes debe analizarse a la luz de la seguridad jurídica, la proporcionalidad y la función social de la propiedad. El mero perjuicio económico no determina por sí mismo una infracción constitucional. Sin embargo, el alcance de las indemnizaciones y las prórrogas justifica un examen jurídico cuidadoso.
6. La tramitación parlamentaria
El artículo 86 de la Constitución permite aprobar decretos-leyes en casos de extraordinaria y urgente necesidad. Por su parte, el artículo 78 atribuye determinadas funciones a la Diputación Permanente cuando las Cortes están disueltas. Por ello, la intervención de dicho órgano no es inconstitucional por sí sola.
La aprobación de disposiciones similares a otras previamente rechazadas por el Congreso plantea cuestiones sobre la necesidad urgente y el control parlamentario, pero no permite concluir automáticamente que las nuevas normas sean nulas.
7. Qué conviene comprobar ahora
Los propietarios deberían revisar la fecha de celebración del contrato, su duración legal y pactada, las prórrogas ya producidas, los preavisos escritos, el historial de pagos y los posibles motivos legales de recuperación de la vivienda. También debe verificarse el valor de referencia y el alcance de las disposiciones transitorias.
Antes de comunicar una no renovación o adoptar decisiones patrimoniales, conviene evaluar los plazos, las formalidades y las posibles consecuencias económicas.
Conclusión
Proteger a los inquilinos es un objetivo legítimo, pero también deben protegerse los derechos de los propietarios, la previsibilidad contractual y la seguridad jurídica. La proporcionalidad de las nuevas cargas requiere una valoración rigurosa y adaptada a cada caso.