15. Oktober 2026
Am 6. Oktober 2026 hat die spanische Regierung zwei neue Gesetzesdekrete zum Wohnungsmarkt verabschiedet: Real Decreto-ley 28/2026 und Real Decreto-ley 29/2026. Beide wurden am 7. Oktober 2026 im spanischen Amtsblatt (BOE) veröffentlicht. Die Regelungen stärken den Mieterschutz, verändern aber zugleich die wirtschaftliche und rechtliche Planungssicherheit von Vermietern.
Für deutsche, österreichische und schweizerische Eigentümer stellt sich insbesondere die Frage, wie lange bestehende Wohnraummietverträge fortbestehen können, welche Fristen bei einer Nichtverlängerung zu beachten sind und wann eine Entschädigung droht.
Wichtig zum Rechtsstand: Das RDL 29/2026 trat grundsätzlich am 8. Oktober 2026 in Kraft. Für das RDL 28/2026 ist der 15. November 2026 als Inkrafttreten vorgesehen. Zum Stand dieser Analyse (15. Oktober 2026) ist die abschließende parlamentarische Bestätigung nicht gesichert; eine spätere Änderung der Rechtslage ist daher zu berücksichtigen.
1. Außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre
Das RDL 29/2026 eröffnet Mietern bestimmter bereits bestehender Verträge über den Hauptwohnsitz die Möglichkeit, auf Antrag eine außerordentliche Verlängerung in Jahresschritten von insgesamt bis zu zwei Jahren zu verlangen. Dazu gehören nach dem Gesetz unter anderem Anforderungen an die betreffende Vertragsphase und an die regelmäßige Zahlung der Miete während der vorangegangenen acht Monate.
Eine solche Verlängerung ist weder für jedes Mietverhältnis automatisch vorgesehen noch uneingeschränkt. Gesetzliche Ausnahmen und die konkrete Vertragssituation müssen geprüft werden. Für Eigentümer, die eine Eigennutzung oder Veräußerung geplant haben, kann eine zulässige Verlängerung gleichwohl erhebliche Folgen haben.
2. Neue Fristen und langfristige Vertragsbindung
Das RDL 28/2026 sieht eine Neufassung des Artikels 10 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vor. Nach der gesetzlichen Mindestvertragsdauer können – bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen und wenn keine wirksame Nichtverlängerung mitgeteilt wird – weitere Verlängerungszeiträume von fünf Jahren bei privaten Vermietern und sieben Jahren bei juristischen Personen relevant werden.
Zugleich wird die ordentliche Vorankündigungsfrist für Vermieter grundsätzlich von vier auf sechs Monate angehoben. Übergangsregeln schützen bestimmte bereits ausgesprochene Mitteilungen und regeln Vertragsabläufe, bei denen die neuen Fristen zeitlich nicht mehr vollständig eingehalten werden können.
Der entscheidende praktische Punkt: Wer den Ablauf eines Vertrags nicht rechtzeitig prüft, riskiert eine wesentlich längere Bindung, als ursprünglich wirtschaftlich eingeplant war.
3. Entschädigung selbst bei wirksamer Nichtverlängerung?
Besonders weitreichend ist die in Artikel 10 LAU vorgesehene Entschädigung für bestimmte Fälle, in denen der Vermieter eine rechtmäßige Nichtverlängerung mitteilt. Maßgeblich ist der höhere Betrag aus zwölf Monatswerten oder einem Monatswert für jedes Jahr der Wohnnutzung. Ausgangspunkt ist grundsätzlich der obere individuelle Wert des staatlichen Mietpreisreferenzsystems; fehlt dieser, ist die aktuelle Vertragsmiete maßgeblich.
Beispiel: Bei einem maßgeblichen Monatswert von 1.500 EUR und acht Jahren Wohnnutzung ergeben zwölf Monatswerte 18.000 EUR, während acht Monatswerte 12.000 EUR ergeben. Maßgeblich wäre dann – falls sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen – der höhere Betrag von 18.000 EUR. Nach fünfzehn Jahren wären es auf derselben Berechnungsgrundlage 22.500 EUR.
Es bestehen wichtige gesetzliche Ausnahmen, etwa für bestimmte Fälle tatsächlich erforderlicher Eigennutzung. Auch andere Konstellationen können die Entschädigung ausschließen oder zeitlich aufschieben. Ohne Prüfung des vollständigen Sachverhalts lässt sich eine Zahlungsverpflichtung deshalb nicht feststellen.
Die rechtspolitische Kernfrage lautet: Ist es verhältnismäßig, einen Vermieter wirtschaftlich zu belasten, obwohl er das Vertragsverhältnis rechtmäßig nicht fortsetzen möchte?
4. Begrenzte Mietanpassungen
Das RDL 29/2026 sieht für bestimmte Aktualisierungen der Wohnungsmiete bis zum 31. Dezember 2027 eine Begrenzung vor. Nach den gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Anhebung auf zwei Prozent beschränkt oder bei Überschreitung der einschlägigen Referenzwerte ausgeschlossen sein.
Die zulässige Anpassung hängt von der vertraglichen Regelung, dem anwendbaren gesetzlichen Regime und gegebenenfalls dem staatlichen Referenzsystem ab. Eine pauschale Aussage für sämtliche Mietverträge wäre daher unzutreffend.
5. Eigentumsgarantie und verfassungsrechtliche Grenzen
Artikel 33 der spanischen Verfassung gewährleistet das Privateigentum, während Artikel 47 den Zugang zu angemessenem Wohnraum als staatliche Aufgabe hervorhebt. Mieterschutz und Eigentumsschutz sind somit nicht als gegenseitiger Ausschluss zu verstehen; erforderlich ist ein angemessener Ausgleich.
Staatliche Eingriffe in bestehende Vertragsbeziehungen müssen insbesondere im Lichte der Rechtssicherheit, der Verhältnismäßigkeit und der sozialen Funktion des Eigentums bewertet werden. Eine verfassungsrechtliche Beanstandung folgt aus wirtschaftlichen Nachteilen für Eigentümer nicht automatisch. Gerade die neuen Entschädigungsmechanismen verdienen jedoch eine sorgfältige rechtliche Untersuchung.
6. Das parlamentarische Verfahren
Die Verfassung gestattet Gesetzesdekrete in Fällen außergewöhnlicher und dringender Notwendigkeit (Artikel 86). Während der Auflösung der Cortes Generales übernimmt die Diputación Permanente verfassungsrechtlich zugewiesene Funktionen (Artikel 78). Ihre Beteiligung ist deshalb nicht schon als solche verfassungswidrig.
Dass ähnliche wohnungspolitische Regelungen zuvor parlamentarisch abgelehnt wurden, wirft Fragen nach dem Verhältnis zwischen gesetzgeberischer Dringlichkeit und parlamentarischer Kontrolle auf. Daraus allein lässt sich jedoch keine automatische Nichtigkeit der neuen Dekrete herleiten.
7. Was Eigentümer jetzt prüfen sollten
Empfehlenswert ist eine individuelle Analyse von Vertragsbeginn, vereinbarter und gesetzlicher Laufzeit, aktuellen Verlängerungsphasen, schriftlichen Mitteilungen, Zahlungshistorie und einem etwaigen Eigenbedarf. Ebenso wichtig sind die Frage nach dem relevanten Mietpreisreferenzwert und der zeitlichen Anwendbarkeit der Übergangsbestimmungen.
Vor einer Erklärung gegenüber dem Mieter – insbesondere zur Nichtverlängerung – sollten die erforderlichen Fristen, Formvorschriften und möglichen finanziellen Auswirkungen rechtlich geprüft werden.
Fazit
Mieterschutz ist ein legitimes Ziel. Ebenso schutzwürdig sind jedoch die berechtigten Interessen privater Eigentümer an Rechtssicherheit, Vertragsklarheit und einer vorhersehbaren Nutzung ihres Vermögens. Ob die neuen Belastungen einen angemessenen Ausgleich schaffen, muss sorgfältig und fallbezogen beurteilt werden.