14. Juli 2026
Möglicherweise zahlen Sie zu viele Steuern … oder Sie entrichten gar nicht die Steuern, die Sie schulden.
Jedes Jahr kaufen Tausende Ausländer Immobilien in Spanien, verbringen längere Zeit hier oder investieren, in der Annahme, als Nichtansässige nur wenige Pflichten gegenüber dem spanischen Finanzamt zu haben. Dies ist ein weit verbreiteter Irrtum … und führt letztendlich zu den meisten Problemen.
Wir erhalten häufig Anfragen von Menschen, die seit Jahren nach Spanien kommen, eine Wohnung an der Costa del Sol besitzen oder Mieteinnahmen erzielen und erst zu spät feststellen, dass sie Steuererklärungen abgeben müssen, obwohl sie dies noch nie getan haben.
Die Realität ist einfach: Sie müssen nicht in Spanien steuerlich ansässig sein, um dort Steuern zu zahlen. Der Besitz von Immobilien in Spanien kann bereits eine Steuerpflicht auslösen. Ein häufiger Fall ist der eines Ausländers, der eine Immobilie für Urlaubszwecke erwirbt. Sie erzielen keine Einkünfte, vermieten die Immobilie nicht und gehen daher davon aus, dass keine Steuerpflicht besteht.
Das spanische Recht sieht jedoch vor, dass unter bestimmten Umständen auch eine leerstehende Immobilie fiktive Einkünfte für Steuerzwecke generieren kann. Das heißt, die spanische Steuerbehörde (Hacienda) geht davon aus, dass die Immobilie Einkünfte generiert und verlangt deren Angabe über die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR).
Diese Regelung ist besonders für Immobilieneigentümer aus Großbritannien, Deutschland, den Niederlanden, Belgien oder den nordischen Ländern überraschend, da dort die steuerliche Behandlung abweichen kann.
Auch die Vermietung einer Immobilie muss angegeben werden
Wird eine Immobilie vermietet, selbst wenn dies nur in den Sommermonaten oder über touristische Vermietungsportale geschieht, steigen die Steuerpflichten.
Viele ausländische Eigentümer glauben, es genüge, diese Einkünfte in ihrem Wohnsitzland anzugeben. Tatsächlich werden diese Einkünfte jedoch in der Regel in Spanien besteuert, sofern sich die Immobilie dort befindet. Dies gilt unbeschadet etwaiger Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Wohnsitzland des Steuerpflichtigen.
Eine sorgfältige Steuerplanung vermeidet die Doppelbesteuerung desselben Einkommens und vor allem unnötige Strafen.
Der häufigste Fehler: Verwechslung der NIE mit dem steuerlichen Wohnsitz
Dies ist ein weit verbreitetes Missverständnis.
Eine NIE macht niemanden automatisch zum spanischen Steueransässigen. Ebenso wenig bestimmt der Besitz einer Immobilie, eines Bankkontos oder eines Unternehmens in Spanien per se, wo Steuern zu zahlen sind.
Der steuerliche Wohnsitz hängt von verschiedenen gesetzlich festgelegten Faktoren ab, darunter die Aufenthaltsdauer in Spanien, der Sitz des wirtschaftlichen Hauptsitzes und bestimmte familiäre Verhältnisse.
Genau deshalb ist eine individuelle Prüfung jedes einzelnen Falls so wichtig. Zwei Personen, die sich scheinbar in derselben Situation befinden, können steuerlich völlig unterschiedlich behandelt werden.
Auch der Verkauf einer Immobilie beendet die Steuerpflicht nicht
Viele ausländische Immobilienbesitzer glauben, mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags seien ihre Steuerpflichten erfüllt.
Das ist ein Irrtum.
Verkauft ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien, hat die Transaktion spezifische steuerliche Konsequenzen. Neben der Angabe eines möglichen Kapitalgewinns verpflichten die Vorschriften den Käufer, einen Prozentsatz des Verkaufspreises einzubehalten und diesen als Vorauszahlung der gegebenenfalls vom Verkäufer zu entrichtenden Steuer an die spanische Steuerbehörde abzuführen.
Wird dieser Mechanismus nicht beachtet, führt dies häufig zu vielen Fragen und mitunter zu Verzögerungen bei der Rückerstattung zu viel gezahlter Beträge.
Spanien hat Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
Eine der häufigsten Fragen unserer internationalen Mandanten ist, ob sie sowohl in Spanien als auch in ihrem Heimatland Steuern zahlen müssen.
Die Antwort hängt vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den beiden Ländern ab.
Spanien unterhält ein umfassendes Netz internationaler Abkommen, deren Ziel es ist, die Doppelbesteuerung desselben Einkommens zu verhindern. Um von diesen Regelungen zu profitieren, ist es jedoch unerlässlich, sie korrekt anzuwenden und gegebenenfalls den steuerlichen Wohnsitz im anderen Land nachzuweisen. Eine frühzeitige Planung erspart in der Regel viel Ärger. Im Steuerbereich gilt fast immer: Vorbeugen ist besser als Heilen.
Vor dem Kauf einer Immobilie, einer Investition in Spanien, einem Umzug oder der Anmietung einer Immobilie ist es ratsam, die anfallenden Steuern und Pflichten für die kommenden Jahre zu prüfen.
In vielen Fällen kann eine einfache Vorberatung Strafen, Zuschläge oder Betriebsprüfungen durch das Finanzamt verhindern.
Eine fachkundige Beratung macht den entscheidenden Unterschied
Internationales Steuerrecht vereint spanische Vorschriften, internationale Abkommen und in manchen Fällen die Gesetzgebung des Herkunftslandes des Steuerpflichtigen. Daher gibt es keine allgemeingültigen Lösungen.
Vox Legis Abogados berät regelmäßig ausländische Staatsangehörige mit Interessen in Spanien und analysiert jede Situation aus steuerlicher, zivilrechtlicher und immobilienrechtlicher Sicht, damit sie mit maximaler Rechtssicherheit investieren, sich dort niederlassen oder Vermögenswerte erwerben können.
Denn gerade bei Vermögenswerten kann eine fundierte Entscheidung vor Vertragsabschluss viele spätere Probleme vermeiden.